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新希望地产斥资330亿拿地 如何把控营收、利润“平衡术”
发布日期:2019-12-03 17:00:45

 

四川新希望房地产开发有限公司(以下简称“新希望房地产”)原名不详,今年已成为土地市场的常客。

9月18日,新希望地产以25.53亿元的价格成功获得苏州工业园区的宅基地。然而,据蓝鲸地产(Blue Whale Real Estate)的不完全统计,自2019年以来,新希望地产在一线和二线城市频频赔钱,占地金额达到330亿元。这项技能已经超过了2018年的合同销售额。

尽管张明贵董事长一再强调,新希望房地产(New Hope Real Estate)是“不以规模为导向的,但在市场预冷、融资收紧之际,其咄咄逼人的征地行为仍引起市场的强烈关注。

然而,人们担心的是如何消化在价格限制的背景下以高价赢得的大量土地。

花费330亿加元来扩大存储,以便为母公司开辟第二个战场?

随着下半年住房企业融资渠道的逐步收紧,全国土地市场的热度逐渐降温。“跨境”企业新希望地产(New Hope Real Estate)频繁出手抢占土地,这自然引起了业界的关注。

据蓝鲸地产不完全统计,截至2019年9月18日,新希望地产全年新增15块土地,耗资330亿元。

在中学公布的“2019年8月房屋企业征地名单”中,新希望地产超越龙光地产(03380港元)和郑融地产(06158港元),排名第24位。然而,其2018年销售额为317亿元,在百强企业中排名第69位。

梳理新希望房地产的发展脉络,可以说是一家“突然出现”的房地产企业。新希望房地产成立于1998年,早期主要依靠新希望集团的制度发展。截至2013年,其销售额刚刚达到20亿英镑左右。

然而,自2014年以来,从农牧业起步的企业已经以跨越式的扩张步伐冲进了房地产的第二战场。

在2018年底的一次演讲中,新希望董事长刘永好谈到了他拓展房地产业务的初衷。他说,“经过几十年的发展,新希望集团的销售额已经超过1000亿元。”这时,刘永好接受了咨询机构的建议,开始关注房地产行业的发展。根据他的说法,新希望集团有一个好品牌,要钱并不难。它有各种各样的设计、施工和销售公司,这是它在做房地产生意方面的优势。

2016年,当房地产市场大幅上涨时,刘永好也尝到了甜头。根据新希望房地产(New Hope Real Estate)披露的数据,2016年至2018年,公司分别在征地上支出64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。同期,合同销售额分别为145.6亿元、171.12亿元和316.63亿元,增速远远超过集团其他业务。

2018年3月,刘永好通过控股股东变更,将新希望房地产的控股权转让给新希望投资。此后,新希望房地产不再纳入新希望集团的合并范围,房地产行业的独立性进一步加强。

然而,房地产市场也在一夜之间改变了“风向”。在中央政府一再强调“不投机炒房”的大基调和各地不断收紧楼市调控政策的压力下,包括碧桂园(02007)和恒大(03333)在内的许多大型住宅企业选择了“稳中求进”、“缓中求进”。从融资角度来看,“积极支持实体经济发展”也成为金融机构的正确选择。

在这种背景下,新希望房地产将依靠母公司的认可继续扩大其经营范围,风险不小。

对此,新希望地产(New Hope Real Estate)告诉蓝鲸地产,截至2018年底,该公司的土地储备和建筑总面积为691.7万平方米,仅够未来2-3年销售。因此,2019年可持续征地的新希望也是为了更好地促进企业规模的持续增长。

同时,信和房地产进一步补充称,公司没有上市计划,房地产行业是集团的辅助产业,这决定了信和房地产的规模不会特别大。

扩张遇到“障碍”,收入和利润短缺成为难题。

新希望地产总裁张明贵曾在接受媒体采访时表示,规模意味着发言权。新希望房地产力争成为“中型住宅企业”。然而,中型住宅企业的规模与企业的风险和杠杆作用密切相关。

蓝鲸地产(Blue Whale Real Estate)指出,虽然新希望地产近年来在占有土地方面相当大胆,但由于母公司注资和使用可持续债券,其负债率并不高。2016年至2018年,新希望房地产的资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。在前100家住房企业中,它们处于相对较低的水平。

从新希望地产2019年的征地趋势来看,其规模追求仍远未结束。不可忽视的是,随着企业的扩张,新希望地产的征地成本也在上升。

蓝鲸地产的梳理发现,2017年新希望地产的征地成本为每平方米9731.25元。2018年,其征地成本升至每平方米11103元。在2019年已经查获的15块土地中,有6块超过每平方米15,000元。此外,在进入强市、二线城市战略的指引下,新希望地产新增储土高度集中在价格限制严重的长三角地区,这也给企业盈利能力带来了一定的不确定性。

根据新希望房地产(New Hope Real Estate)披露的数据,2019年上半年,公司实现营业收入33.8亿元,同比下降4.8%。归属于母公司的净利润为2.38亿元,同比下降57%。房地产主营业务毛利率为25.47%,较去年同期的30.35%大幅下降。

安嘉凯首席分析师张博向蓝鲸房地产指出,新希望房地产的收入下降和整体销售下滑速度缓慢是重要原因。然而,对快速规模的追求导致了高昂的土地收购成本,这也使新希望房地产公司陷入了财务困境。他进一步表示,在房地产受到严格控制的时候,高风险并不意味着可能带来高回报。

然而,从2019年的征地情况来看,新希望房地产仍在“大举赌博”,并将大举投资价格管制更加严格的长三角地区。

今年3月29日,新希望地产以53亿元的总价赢得了南京大厦。底价为每平方米22629元,周边房价为每平方米29800元。4月26日,新希望地产(New Hope Real Estate)以29.26亿元的价格在温州赢得了一处住宅物业,底价接近每平方米11000元,周边房价为每平方米17000元。

即使是新希望地产刚刚以底价赢得的苏州工业园区地块,利润率也非常有限。据悉,该地块的底价为每平方米20,500元,未来装修费用不低于每平方米1,500元。根据规定,平均备案价格不得高于每平方米32500元,预售许可证只能在项目竣工验收后申请。

新希望房地产公司解释说,在考虑土地收购之前,该公司将确保在价格限制的背景下不存在解除分配的风险。土地征用后,按照流动型和盈利型项目的分类,整个项目的风险最小化,商品价值最大化。至于城市的选择标准,新希望地产(New Hope Real Estate)向蓝鲸地产承认,公司的扩张一直由以产业支持和人口引进为核心的新一线和强势二线城市主导,因此平均底价较高,商品区位较低。然而,鉴于新的希望,这一投资策略是合理和健康的。

此外,长三角地区一直是品牌房地产公司的聚集地。作为新希望地产的后起之秀,如何通过品牌打开知名度也是一个值得企业思考的问题。2018年,由于建筑间距等问题,温州新希望立体城项目曾遭遇业主抗议。最近,由于涉嫌欺诈销售,该项目再次遇到业主的权利保护。

在过去的几年里,凭借其母公司的“庇护”,新希望房地产公司已经能够在土地市场站稳脚跟。然而,在整个房地产市场降温的时候,房地产公司依靠高营业额快速扩张的时代已经结束。新希望房地产将如何平衡金钱、土地和人之间的关系?蓝鲸的财产将继续受到关注。

资料来源:蓝鲸金融

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